اشتباه قبل از ثبت ملک در دفتر املاک

– اشتباه قبل از ثبت ملک در دفتر املاک

براساس بند 4 ماده 25 قانون ثبت «اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتیکه پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه بحق کسی خلل نرساند هیئت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آنرا صادر می نماید و  در صورتیکه اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند بدادگاه مراجعه نماید و ادارات ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود».

در خصوص این بند اگر دقت شود مشابه بند دوم است منتها با این تفاوت که در بند مزبور ملک در دفتر املاک ثبت شده است بنابراین اشتباهات اعم از آگهی های نوبتی و تحدیدی بعد از اینکه ملک ثبت دفتر املاک شد رسیدگی نمی شود در مورد بند فوق اگر هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان عملیات ثبتی اشتباه واقع شده و همین اشتباه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک قید شده است مطابق بند مزبور دو وضعیت پیش می آید.

  • اگر هیات تشخیص دهد که اصلاح اشتباه به حقوق دیگران خللی وارد نخواهد ساخت شخصاً دستور اصلاح دفتر املاک را می دهد.
  • اگر هیات تشخیص دهد که اصلاح موضوع در دفتر املاک به حقوق دیگران و اشخاص ذی نفع خللی وارد خواهد ساخت به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید و اصلاح و رفع اشکال برحسب حکم نهایی دادگاه به عمل می آید رای صادره هیات نظارت در این بند نیز قطعی است آنچه از مفاد بند مزبور بر می آید اینکه رفع اشتباهات و اختلافات مربوطه صرفاً در صلاحیت هیات نظارت می باشد و لازم است جهت جلوگیری از اطاله وقت و صرف هزینه های بی مورد موضوع اشتباه اول در هیات نظارت طرح گردد و سپس در صورت عدم رسیدگی هیات نظارت دادخواست به مراجع قضایی تقدیم شود زیرا ممکن است در صورت طرح موضوع در مراجع قضایی مرجع ذیربط نیز به شایستگی رسیدگی هیات نظارت عدم صلاحیت صادر نماید که این دوباره کاری به ضرر شخص متقاضی باشد و عدم رسیدگی هیات نظارت به منظور طرح موضوع در مراجع قضایی به علت وجود احتمالی در تضییع حق دیگران است که به ذی نفع اخطار می شود تا از طریق مراجع قضایی اقدام نماید و مدعی باید در دادخواست خود تصمیم هیات نظارت را به ضمیمه سایر مستندات به دادگاه تقدیم نماید.

تکمله : تفاوتی که اشتباه قبل از ثبت ملک در دفتر املاک با اشتباه بعد از ثبت ملک در دفتر املاک دارد این است که در مورد اول رسیدگی و اتخاذ تصمیم مقتضی با هیات نظارت است ولی در مورد دوم به علت احتمال تضییع حق دیگران اتخاذ رای با دادگاه میباشد.

مبحث اول –  تفاوت بند 4 با دیگر بندهای ماده 25

با توجه به متن 4 ماده یاد شده عمده تفاوت های بند 4 با بندهای دیگر ماده 25 قانون ثبت را می توان به شرح زیر احصاء نمود.

  • اشتباهاتی که در سه بند اول ماده 25 اشاره شده است اشتباهاتی است که قبل از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت اتفاق افتاده است به عبارت دیگر اشتباهاتی که در مرحله اجرای عملیات مقدماتی ثبت صورت گرفته است اما در بند 4 ماده مزبور به اشتباهاتی اشاره شده است که در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و در موقع ثبت دفتر املاک و صدور سند مالکیت مورد توجه قرار نگرفته و پس از صدور سند مالکیت با تذکر مالک یا توجه اداره این اشتباهات کشف شده است.
  • تفاوت دیگری که بند 4 ماده 25 با بندهای سه گانه اول دارد اینست که در بندهای قبل هیات نظارت حق ابطال را دارد بعبارت دیگر در صورت احراز وقوع اشتباه و به شرط اینکه اقدام هیات نظارت منجر به تضییع حقوق اشخاص ثالث نشود این هیات صرفاً می تواند دستور اصلاح را در بند 4 بدهد اما در بندهای قبل هیات نظارت تحت شرایطی حق ابطال را دارا بوده است شاید این تحدید اختیارات هیات نظارت در بند 4 بخاطر این باشد که در بند 4 سند مالکیت صادر شده و به لحاظ اعتبار و اهمیت سند مالکیت قانونگذار ابطال آنرا صرفاً در اختیار مراجع قضایی که علی القاعده رسیدگی آنها و همچنین تصمیمات متخذه از سوی آنها از اتقان و استحکام قانونی برخوردار است واگذار شده است که این اقدام قانونگذار به لحاظ اهمیت اسناد مالکیت رسمی می تواند قابل دفاع باشد البته اگرچه با حضور دو قاضی عالی رتبه در هیاتهای نظارت و شورایعالی ثبت عالی القاعده تصمیمات متخذه از آنها نیز باید دارای استحکام باشد. در هر حال هیات موضوع ماده 25 قانون ثبت، علیرغم حضور قاضی دادگستری، هیاتی اداری است چرا که رسیدگی به امور ماهوی اصولاً در صلاحیت محاکم دادگستری و براساس اصول دادرسی است و شایسته نیست که رسیدگی ماهوی خارج از چارچوب تعریف شده در قانون ایین دادرسی انجام شود. هیات نظارت با استفاده از اختیاراتی که ماده 2 لایحه قانون راجع به اشتباهات و اسناد مالکیت معارض به او داده است در جلسه مورخه 5/16/1333 به روسای ثبتی که اجازه امضاء اسناد مالکیت و دفاتر را دارند اجازه داده است که برخی از اشتباهات را در دفتر املاک سند مالکیت اصلاح نمایند. [1]

در بند 387 مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز در خصوص تفویض اختیار هیات نظارت به روسای واحدهای ثبتی قید گردیده چون منظور از تصویب مواد اصلاحی قانون ثبت و آیین نامه ها انجام مراجعات و مشکلات ارباب رجوع می باشد و از طرفی در امور جاری هیئت نظارت ملاحظه می شود نسبت به بعضی موارد که اتخاذ تصمیم از ناحیه روسای واحدهای ثبتی در ظرف مدت اندک امکان دارد و با رد و بدل شدن گزارشها و احیاناً مکاتبات متعددی که برای روشن شدن مطالب بعمل می آید مدت ها وقت مامورین محلی و هیئت نظارت اشغال و طبعاً اتخاذ تصمیم مدتی بتاخیر می افتد علیهذا هیئت نظارت ثبت منطقه مرکزی با اختیار حاصله از ماده 10 آئین نامه ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در جلسه مورخ 28/3/53 ضمن تعیین موارد جدیدی علاوه بر موضوعات مذکور و دستور شماره 7700-24/8/52 کلیه مواردی که اتخاذ تصمیم درباره آنها طبق نظریه کلی این هیئت بعهده آقایان روسای واحدهای ثبتی گذارده می شود بشرح زیر تائید و تصویب می نماید. که جهت جلوگیری از اطناب کلام خوانندگان را به موارد مندرج در بند 387 بخشنامه های ثبتی ارجاع می دهیم.

مبحث دوم- رای هیات نظارت در ارتباط با بند 4 ماده 25

ثبت ششدانگ یکباب خانه به مساحت 413 مترمربع به پلاک ثبتی 28 /103 ورامین پذیرفته شد و تحدید حدود با ابعاد و مساحت معین تعیین و سند مالکیت بر طبق تحدید انجام شد صادر و تسلیم گردیده است بعداً با رسیدگی که حسب درخواست مالک به عمل آمده معلوم شد بدون هیچگونه تغییری در ابعاد تعیین شده مساحت ملک مذکور 475 مترمربع می باشد یعنی در امر مساحی قبلاً اشتباه شده و تصرف مالک در اضافه مذکور و عدم تجاوز و تعارض وسیله ثبت مربوط تصدیق شده  لذا هیات نظارت در ثبت استان تهران چنین رای داد با توجه به محتویات پرونده نسبت به اصلاح مساحت پلاک مورد گزارش در دفتر املاک و سند مالکیت و سایر سوابق به نحو صحیح و پس از وصول هزینه های قانونی نسبت به مقدار اضافی اقدام نمائید رای شماره 8529-24/6/73[2] بنابراین در رای مزبور علت اینکه اصلاح سند با وضع موجود توسط هیات نظارت صادر گردیده به جهت این بوده که اصلاح مزبور خللی به حق کسی نرسانده در غیر اینصورت ذی نفع باید به دادگاه هدایت می شد و صدور دستور و اصلاح و رفع اشتباه موکول به ارائه حکم نهایی می شد.

[1] –  ماده2- در کلیه مواردی که هیات نظارت طبق بند 2 از ماده 25 اصلاحی سال 1317 قانون ثبت یا بموجب این قانون به اشتباهات رسیدگی می نماید می تواند با تعیین فهرستی از انواع اشتباهات که بنظر هیات موثر تشخیص گردید دستور رفع اشتباه، اصلاح ثبت ملک یا اجراء شقوق 5-6-7- ماده 25 اصلاحی قانون ثبت را به روسای ثبتی که مقتضی بداند بدهد.

[2] –  علی حقیقت، ثبت املاک در ایران، همان منبع،  ص 177.