اثر حقوقی جریان ثبتی در صورت وقوع طواری ثبتی

–  اثر حقوقی جریان ثبتی در صورت وقوع طواری ثبتی

مفهوم طواری ثبتی در مباحث قبلی توضیح داده شد. اما منظور از وقوع طواری ثبتی همان اعتراضات و اختلافات ثبتی است که درجریان عملیات مقدماتی ثبت حادث می شود و روند جریان ثبت را برای مدتی متوقف و یا کند می کند و یا اینکه سرنوشت جریان ثبتی را عوض می کند.

البته این اعتراضات مانع از انتقال این املاک نمی گردد. بنابراین مبحث در دو قسمت بیان می شود.در قسمت اول، به موضوع اعتراض به ثبت خواهیم پرداخت و در قسمت دوم، انتقال املاک در جریان ثبت را بیان خواهیم نمود.

 

2-2-1-  اعتراض به ثبت

اعتراض به ثبت که در مواد 16 و 17 و 20 قانون ثبت پیش بینی شده است، ناشی از اهدافی است که قانونگذار با تصویب قانون ثبت املاک آن را دنبال می کند و آن هدف، رسیدن به اصل استقرار در مالکیت است و تمام شدن تزلزل مالکیت جریان ثبتی می باشد.

اعتراض به ثبت با توجه به بند 5 ماده 145 قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر می دارد: 5- دعاوی که بر اثر آگهی رسمی اقامه می شود از قبیل اعتراض به ثبت و … ، از اقسام  دعاوی حقوقی محسوب می شود. زیرا دعوی اخبار به حقی به سود خود و به زیان دیگری است و اعتراض به ثبت هم نوعی از آن است؛ به این نحو که کسی که خود را نسبت به آنچه مورد درخواست ثبت دیگری است، کلاً یا بعضاً یا از جهت حقوق ارتفاقی صاحب حق می داند، به ترتیب مقرر در قانون ثبت به درخواست ثبت درخواست کننده اعتراض می کند. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص109 ) با توجه به مواد 16 و 20 قانون ثبت می توان گفت اعتراض به ثبت سه گونه است:

الف- اعتراض به اصل: یعنی کسی که پلاک مورد تقاضا را کلا به زیان متقاضی از آن خود بداند و تقاضای درخواست کننده را نسبت به کل پلاک باطل بداند.

ب- اعتراض به حدود: در این قسم اعتراض، معترض تنها بخشی از قلمرو متقاضی ثبت را جزو ملک خود می داند و معتقد است که متقاضی در معرفی ملک خود از مرز واقعی اش تجاوز کرده است.

ج- اعتراض به حقوق ارتفاقی: یعنی حقی که برای شخص در ملک دیگری وجود داردو ( ماده 93 قانون مدنی) در این اعتراض، متقاضی ثبت ملکی، آن را طوری مورد تقاضای ثبت قرار داده است که حقوق ارتفاقی مجاورینش حفظ نمی شود. قصد متقاضی ثبت در این خصوص، لطمه به حقوق ارتفاقی مجاورین است که به زیان مورد تقاضای او وجود دارند.

علاوه بر آنچه ذکر شد در چند قانون مصوب بعد از انقلاب و نیز در مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت که چندین بار دستخوش تغییر شد، ثبت املاک و در نتیجه آن اعتراض به ثبت پیش بینی شده است. در این قوانین ابتکار عمل از محاکم گرفته شد و هیات هایی را مأمور   رسیدگی به تصرف اشخاص و مالکیت آن ها نموده اند و از طرف دیگر نحوه اعتراض و ضرب الاجل های قانونی که در قانون ثبت آمده بود، به کلی نادیده گرفته شده است؛ از آن جمله اند: قانون صدور اسناد مالکیت اراضی مشمول اصلاحات ارضی در روستا ها و شهرهای مشمول در تاریخ 11/7/72، قانون تعیین تکلیف باقیمانده قراء، مزارع واملاک مشمول قانون اصلاحات ارضی مصوب 2/3/70 مجمع تشخیص مصلحت نظام و …

رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به املاک از جمله فنی ترین دعاوی حقوقی محاکم کشور ما قلمداد می شود و ورود به آن ها نیازمند آگاهی عمیق از قوانین  مدنی  و ثبت آیین نامه ها و بخش نامه های مربوط و رویه های دیوان عالی کشور به عنوان عالی ترین مرجع قضایی کشور است، لذا در این فصل سعی شده است از تمام موارد ذکر شده برای تعیین موضوع استفاده شود. در این قسمت با توجه به این که ابتدا باید متصرف قانونی تشخیص داده شود و سپس بعد از تشخیص متصرف، اداره ثبت واشخاص متصرف در قبال هم وظایفی خواهند داشت و همچنین ممکن است بعد از طرح دعوای اعتراض به عملیات ثبتی، اشخاصی به عنوان ثالث وارد دعوا گردند، با سه گفتار تحت همین عناوین مواجه خواهیم بود.

2-2-1-1- آگهی نوبتی، تشخیص متصرف و اهمیت آن

تشخیص متصرف به عنوان مالکیت که اظهار نامه، به او داده شده است و تقاضای ثبت از او پذیرفته می شود همان گونه که قبل از این توضیح داده شد، فوق العاده شایان اهمیت است. زیرا به موجب ماده 35 قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است مگر آنکه خلافش ثابت شود.

چون طبق ماده 11 قانون ثبت اسم متصرف، به عنوان مالکیت برده شده و مقرر گردیده است از متصرف به عنوان مالکیت تقاضای ثبت پذیرفته می شود، این نکته را دوباره  متذکر می شویم که اولا طبق ماده 140 قانون مدنی اسباب تملک حاصل می شود:

1- به احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء

2- به وسیله عقود و تعهدات

3- به وسیله اخذ به شفعه

4- به ارث

بنابراین مالکیت به یکی از اسباب مذکور، درباره مزبور حاصل می شود و در مورد پذیرفتن تقاضا، نماینده ثبت باید تصرف مالک را به هر صورت احراز کند و اظهار نامه، به او بدهد. ( سرجویی، 1351،ص32 )

ثانیاً باید دانست که پذیرفتن تقاضای ثبت اگر چه یک سند رسمی محسوب می شود ؛اما فقط از طرف اداره ثبت دلیل تصرف متقاضای ثبت است، لکن این امر مراجع قضایی را از بررسی بی نیاز نمی کند .مراجع قضایی وظیفه دیگری دارند و باید با رسیدگی قضایی و رعایت تشریفات دادرسی، در صورت نیاز، خود، تصرف را احراز کنند. صورت جلسه احراز تصرف در مراجع اداری ثبت مانند هیات نظارت و شورای عالی ثبت مورد استناد قرار می گیرد، اما همانطوری که گفته شد برای دادگاهها حجت نیست. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص66 )

قبل از تصویب قانون ثبت به ویژه ماده 22 آن که در حد خود ماده 35 قانون مدنی را محدود کرده است، تصرف مطلقاً ( اعم از منقول یا غیر منقول )دلیل مالکیت بود. این وضع در مورد اموال غیر منقول مصائب تاریخی به بار آورد؛ زیرا به اشخاص نیرومند اجازه می داد که با استفاده از قدرت خود نسبت به هر ملکی که مورد توجه آنها بوده، خود را متصرف نشان داده و با استفاده از خلاء قانونی موجود از اماره تصرف بهره برداری کنند. در مرحله پذیرش تقاضای ثبت هم چاره ای جز اعتماد به تصرف متقاضی نبود، در این زمان نیز قبل از صدور سند مالکیت یا ثبت ملک در دفتر املاک، ماده 35 قانونی مدنی نافذ است. معذالک توجه به صرف تصرف صوری اشخاص در جریان عملیات ثبتی نمی شود و از خواص مقررات ثبت و عملیات ثبتی این است که ماموران ثبت به یاری مقررات ثبتی، تصرف متصرف را زیر ذره بین تحقیق بررسی قرار داده و تا جائی که امکان دارد تصرف ناحق را محکوم کنند. بنابراین جا دارد که اگر کسی خود را به تصرف ناحق، مالک شناسانده و یا بنچاق و قباله های مزور ساخته به ذی نفع اجازه داده شود از حق قانونی خود در جهت احقاق مالکیت خود استفاده کند، در اجرای همین نظر است که مقررات اعتراض به تقاضای ثبت اشخاص وضع شده است تا صاحبان حق فرصت داشته باشند که اگر متقاضی ثبت و مدعی تصرف را متجاوز به حقوق خود می دانند به تقاضای ثبت او در مواعدی که قانون ثبت مشخص کرده است اعتراض کنند. ( جعفری لنگرودی، 1356، ص413 )

لازم است برای تفهیم بهتر مطلب این گفتار در دو بند بیان شود .در بند اول ماهیت حقوقی اعتراض به ثبت و در بند دوم آغاز این عملیات بیان می شود.

 

2-2-1-1-1- ماهیت حقوقی اعتراض به ثبت

در مواردی که حقی فی الواقع یا حسب ادعا تضییع یا انکار شده است، مدعی حق می تواند جهت احقاق حق یا شناسایی حق خود در مراجع قضایی اقامه دعوی نماید و این امر در اصل 34 قانون اساسی که مقرر می دارد: « دادخواهی حق مسلم هر فرد است و هر کس می تواند به منظور دادخواهی به دادگاههای صالح رجوع نماید، … >>پیش بینی شده است چنین حقی را که با جمع دو شرط وجود حق قانونی و مشروع فی الواقع یا حسب ادعا تجاوز یا انکار آن ایجاد می شود؛ دعوا می گویند.

قانونگذار  در بند 5 ماده 145 قانون آیین دادرسی مدنی که در بیان معافیت اتباع بیگانه از دادن تامین است، ماهیت حقوقی اعتراض به ثبت را بیان کرده است. در این بند آمده است: « در دعاوی که بر اثر آگهی رسمی اقامه می شود از قبیل اعتراض به ثبت و … » با عنایت به صراحت قانون مذکور باید گفت: اولا اعتراض به ثبت ماهیتاً نمونه ای از مفهوم دعوا است یعنی کسی که خود را نسبت به مورد درخواست ثبت دیگری کلاً یا بعضاً یا از نظر حقوق ارتفاقی صاحب حق یا ذی نفع می داند به درخواست ثبت درخواست کننده ثبت ملک اعتراض می کند،  ثانیا اقامه دعوا در پی انتشار آگهی رسمی، مطابق مقررات قانون ثبت خواهد بود.

اعتراض به اصل یا اعتراض به مورد تقاضای ثبت عبارت است از اعتراض به تمام یا قسمتی از اصل ملک که تقاضای ثبت آن شده است. ( امامی، 1320، ص60 ) به عبارت دیگر اعتراض به اصل عبارت است از این که کسی پلاک مورد تقاضای ثبت را کلا به زیان متقاضی از آن خود بداند و تقاضای درخواست کننده ثبت را نسبت به تمامی آن پلاک تقاضای باطل و بیهوده و خلاف واقع معرفی کند. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص109 )

اعتراض به حدود اعتراض مجاورین ملک به حدود ملک مورد متقاضای ثبت می باشد .در این قسم معترض تنها بخشی از قلمرو آن پلاک را جزو ملک خود می داند که در جوار آن است و به تمام پلاک مورد تقاضای ثبت معترض نیست و معتقد است که معترض در معرفی ملک خود حدود واقعی آن را ذکر نکرده است و از مرز واقعی خود تجاوز نموده است. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص109 )

برای این که اعتراض مجاور از مسائل اعتراض به حدود باشد لازم است دارای دو شرط باشد:

الف- متقاضی به طور کلی در پلاک مورد تقاضا مالکیت داشته باشد.

ب- تقاضای ثبت ملک او تنها  شامل بخشی از ملک مجاور یا مجاوران باشد. اما اگر پلاک مجاور کلاً در محدوده تقاضای خود قرار داده باشد؛ در این صورت چنین اعتراضی از موارد اعتراض به اصل محسوب می شود. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص109 )

هر گاه آگهی نوبتی در اثر اشتباهات ثبتی ناشی از عملیات مامورین اداره ثبت و در نتیجه رسیدگی هیات نظارت اصلاح گردد، چون فقط قسمتی از آگهی نوبتی که اصلاح شده است، بلا اثر می گردد در این صورت فقط کسانی که حق آنها دراثر آن اشتباه ساقط شده بود، می توانند به آن اعتراض نمایند و مدت آن 90 روز از تاریخ نشر اولین آگهی اصلاحی خواهد بود. مثلا اگر قریه ای در اثر اشتباه از ناحیه مامورین اداره ثبت به عنوان وقفیت آگهی شود؛ سپس در آگهی اصلاحی به عنوان مالکیت تصحیح گردد، فقط کسانی که در اثر آن ملک به عنوان وقفیت اعتراض نموده اند وحقشان ساقط شده است مانند موقوف علیهم می توانند پس از نشر آگهی اصلاحی اعتراض نمایند؛ ولی کسانی که مورد تقاضا را ملک خود می دانستند یا حبس و ثلث باقی می شناختند؛ نمی توانند اعتراض نمایند. زیرا اشخاص مزبور حقشان در اثر آگهی از بین رفته و ساقط شده است و تصحیح مورد اشتباه تغییری در وضعیت آنها نداده است.

الف – آیا اعتراض پیش از نشر آگهی بی اثر است؟

بعضی از حقوقدانان ( شهری، 1369، ص95 ) و با توجه به ماده 87 آیین نامه قانون ثبت که گفته است: « قبل از نشر آگهی نوبتی، دادخواست اعتراض یا گواهینامه جریان دعوی بین معترضین و مستدعی ثبت پذیرفته نخواهد شد »، معتقدند که چنین اعتراضی پذیرفته نشده و بی اثر است؛ اما به نظر می رسد که از این ماده نباید استنباط کرد که اعتراض پیش از نشر آگهی نوبتی بی اثر است؛ چرا که هدف قانونگذار از مقررات راجع به اعتراض به ثبت این است که حقی از کسی ضایع نشده و ذینفع به حقوق قانونی اش برسد. حال اگر چنین شخصی پس از اطلاع از درخواست ثبت ملکی، متوجه تضییع حقی از خود شد و با دادن عرضحال به ثبت محل اعتراض خود را به اطلاع مرجع پذیرنده درخواست ثبت رساند؛ چرا باید آن را بی اثر دانست؟ رویه موجود در اداره ثبت هم می تواند به نوعی موید این استنباط باشد دو نفر سه پلاک را مورد درخواست ثبت قرار داده اند، مدرک آنها سند عادی خرید و تصرف بود، تقاضای ثبت آنها قبول شد. آگهی نوبتی و تحدیدی منتشر شد و تحدید حدود به عمل آمد،  در موعد اعتراض صورت نگرفت اما هنگام احراز تصرف متقاضیان پیش از نشر آگهی  ثالثی مدعی مالکیت مورد تقاضا بود و همان شخص بعد از گذشت مواعد اعتراض به اصل و حدود بار دیگر اعتراض پیشین خود را تکرار کرد و سند عادی خرید را دروغ و مزور دانست. اکثریت هیات نظارت رای داد اگر در موعد قانونی نامه ای که عنوان اعتراض داشته باشد رسیده، باید برای رسیدگی به دادگاه ارسال شود. شورای عالی ثبت در تاریخ 1342 چنین رای داد: در صورتی که اعتراض به درخواست شده باشد چه قبل از انتشار آگهی نوبتی و چه بعد از آن در مدت مقرر باید به دادگاه فرستاده شود. بنابراین اعتراض پیش از موعد در حکم اعتراض داخل در موعد بوده و در صورت رسیدن چنین اعتراضی باید برای رسیدگی به دادگاه فرستاده شود. اساس این نظر استصحاب بقاء شکایت سابق است تا پس از انتشار آگهی نوبتی و این نظر عادلانه است. ( جعفری لنگرودی، 1348، ص717 )

ب- چه کسانی از اعتراض بی نیازند

1- دارنده ی  سند مالکیت مستثنی از اعتراض است؛ به موجب ماده 22 قانون ثبت با ثبت ملک در دفتر املاک دولت کسی را مالک می شناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است و ثبت مکرر ولو نسبت به حقوق ارتفاقی ملک ثبت شده مقدم باطل است.

دارنده ی سند مالکیت مکلف نیست که پس از نشر آگهی نوبتی یا تحدیدی ملکی که به حقوق او تجاوز می کند، اعتراض کند؛ وگرنه دارنده سند مالکیت معارض هم می تواند در مقام دفاع از حقوق خود بگوید. چون پس از نشر آگهی های راجع به ثبت ملک من، دارنده سند مالکیت مقدم اعتراض نکرده است، حقوق او ساقط شده است و باید دارندگان اسناد مالکیت همیشه اعلانات آگهی ثبت املاک را مطالعه کنند تا مبادا حقی از آنان ساقط گردد. ( جعفری لنگرودی، 1348، ص505 )

2- ملکی که تحدید حدود آن مقدم است ،مستثنی از اعتراض است؛ ملکی که تقاضای ثبت شده و تحدید حدود آن هم انجام شده است؛ هرگاه مورد تقاضای ثبت مکرر قرار گیرد و آگهی نوبتی و تحدید آن منتشر شود و متقاضای اولی اعتراض نکند این امر موجب ثبوت حقی به نفع متقاضی ثبت مکرر نخواهد بود. ( جعفری لنگرودی، 1356، ص415 )

3- متقاضی ثبت مقدم بی نیاز از اعتراض به اصل و  ثبت مکرر متاخر است: هر گاه تقاضای ثبت مکرر در ملکی پذیرفته شده و آگهی نوبتی تقاضای اخیر منتشر گردد و از طرف متقاضی ثبت اول اعتراض نشده باشد، حق متقاضی ثبت اول، به علت ندادن اعتراض ساقط نمی شود. زیرا تقاضای ثبت مکرر اساساً باطل است و ندادن اعتراض از طرف متقاضی ثبت اول مسقط حقوق اول که ضمن پذیرش تقاضای او از طرف ادارات ثبت شناخته شده است  نمی باشد. ( جعفری لنگرودی، 1356، ص415 )

 

 

 

2-2-1-1-2- آغاز عملیات اعتراض ثبتی

دعوی آغاز نمی شود مگر با عملی از ناحیه خواهان که آن را دادخواست می نامیم[1].  این اقامه دعوی متوقف بر تصمیم و اراده خواهان است و انتخاب موقع آن هم با خود او می باشد. تعقیب یا ترک دعوی هم به دلیل و اراده ی  او است و خوانده اصولاً اختیاری در تعقیب یا ترک دعوی ندارد، مگر در مواد معینی که قوانین دادرسی اختیاراتی برای او قائل شده است؛ از جمله طبق ماده 165 قانون آیین دادرسی مدنی سابق که بیان می کرد: هر گاه خواهان در جلسه دادرسی حاضر نمی شد دادگاه به درخواست خوانده، دادخواست را ابطال می کرد.

یک استثنای مهم از قاعده اختیار خواهان در اقامه و تعقیب دعوی در قوانین هست که در موارد معین به خوانده حق داده شده است که خواهان های فرضی و احتمالی خود ا به وسیله دادگاه یا اقامه دعوی علیه خود دعوت و ضرب الاجل نماید؛ به این معنی که اگر مدعی باشد و تا انقضای اجل آغاز دعوی نکند، حقوق ساقط شده محسوب می شود و دیگر دعوی او در موضوعی که دعوت شده است، مسموع نخواهد بود. منظور از آیین مخصوص این است که به کسی که برای خود حقی قائل است، اجازه داده شود برای ایمن شدن از ادعا و معارضه احتمالی از ناحیه اشخاصی که بر او معلوم نیست از عموم مردم به وسیله آگهی دعوت نماید که در ظرف مدت معینی هر گونه اعتراض نسبت به حق او دارند اظهار نمایند، با اخطار اینکه پس از انقضای مدت قانونی هر دعوایی در آینده محکوم به سقوط خواهد بود. همانگونه که در قسمت های قبل اشاره شد، در ایران این قاعده ابتدا در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 21 حمل 1302 ظهور کرده، سپس تدریجا در قوانین مختلف رسوخ نموده و موارد اعمال آن شیوع یافت از قبیل قانون انحصار وراثت در سال 1309 قانون اعسار و افلاس در سال 1310.

 

 

 

2-2-1-2- وظایف اشخاص و اداره ثبت

پس از وضع قانون مصوب 25/2/73 در تبصره 12 این قانون مقررات تازه ای در خصوص اعتراض به ثبت و تحدید حدود وضع گردید معترض به ثبت اولاً باید اعتراض به ثبت و تحدید حدود را بر حسب مورد نظر ظرف مهلت های مقرر در مواد 16 و 20 قانون ثبت به اداره ثبت محل بدهد. یعنی در مورد اعتراض به اصل از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز و در تحدید حدود ظرف 30 روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدیدحدود اعتراضش را تسلیم ثبت محل کند،  ثانیا بعد ازآن باید ظرف یک ماه به دادگاه مراجعه و  دادخواست تقدیم نماید. این تبصره آن قسمت از ضوابط مقرر در مواد 16 و 20 مواد دیگر قانون ثبت و آیین نامه آن را از جهتی که با مفاد قانون مغایر باشد فسخ نموده و آن ها را از قابلیت اجرایی خارج می کند.

تصویب این تبصره ما را به مقررات قانون 1308 بر می گرداند. زیرا همانطور که گفتیم در قانون یاد شده اعتراض نامه به اداره ثبت داده می شد و معترض در مدت 60 روز از تاریخ تسلیم آن به دادگاه دادخواست می داد. بر خلاف تبصره مذکور که معلوم نکرده است بالاخره اداره ثبت از چه طریق باید از دادن دادخواست معترض به دادگاه مطلع شود؟

در قانون مصوب 1308 مقرر گردیده بود که معترض گواهینامه به دادگاه را دائر به اینکه دادخواست در مدت قانونی داده شده به ثبت داده و رسید دریافت کند.در غیر این صورت یعنی عدم تسلیم به موقع این گواهینامه موجب سقوط حق او می شود.

شاید بتوان گفت عدم رعایت ترتیب قسمت اخیر قانون سال 1308 در تبصره قانون مورد اشاره به علت اشکالاتی باشد که تقدیم این گواهینامه به ثبت ایجاد می کرد. زیرا اتفاق می افتاد که گواهینامه در پرونده ثبتی ملک مورد اعتراض  اشتباهاً و در نتیجه تراکم امور بایگانی نمی شد و به فرض اینکه ملک بلا معارض است، سند مالکیت آن به نام درخواست کننده صادر می گردید و این اشتباه قابل جبران نبود. اما باید گفت اگر چه اتخاذ چنین روشی توسط قانونگذار ما ( صرف نظر از اینکه آگاهانه صورت گرفته باشد یا خیر) برداشتن قدم مفیدی نسبت به رفع این اشکال تلقی می شود، ولی اولاً همچنان این جریان پیچیده برای  معترض موجب تضییع وقت و دوندگی بدون جهت است و معلوم نیست این تغییر روش به چه دلیل و جهتی بوده است. به عنوان مثال نقص قانون سال 1310 چه بوده که موجب ایجاد چنین طریقه ای در اعتراض به ثبت گردیده است و ثانیاً نمی توان اشکال یاد شده در قانون 1308 را با وجود حذف آنچه که نوشتیم، کاملا منتفی دانست.

 

2-2-1-3- ورود شخص ثالث

ورود شخص ثالث عبارت است از عمل شخصی که صلاح خود را در آن می بیند تا در دعوایی وارد شود که نه خود آن را اقامه کرده و نه بر علیه او اقامه شده، بلکه دو طرف بین خود طرح نموده اند و غرض او از این اقدام این است که یا اظهار نمایند حق مورد اختلاف بین آن دو طرف متعلق به او است و یا حقوق خود را که ممکن است بر اثر آن دادرسی در معرض تضییع و یا اخلال واقع شود، حفظ و تأمین نمایند. ( متین دفتری، 1337، ص175 )

مطابق ماده 130 قانون آیین دادرسی مدنی هرگاه شخص ثالثی در موضوع دادرسی اصحاب دعوی اصلی برای خود مستقلاً حقی قایل باشد و یا خود را در محق شدن یکی از طرفین دی نفع بداند، می تواند تا وقتی که ختم دادرسی اعلام نشده است؛ وارد دعوی گردد. ….». این ماده نشان دهنده ی  این مطلب است که اشخاص ثالثی که در دعوای مطروحه وارد می شوند بر دو قسم هستند.

اول – آن هایی که برای خود مستقلاً حقی قایل هستند یعنی مدعی به و موضوع مختلف فیه بین متداعبین اصلی را کلاً یا بعضاً از آن خود می دانند؛ مثلاً ملکی که بین طرفین دعوی اصلی متنازع فیه است،  ثالث اظهار می کند که ملک متعلق به هیچ یک از آن ها نبوده است و مال او است.

دوم – کسانی که خود را ذی نفع در محق شدن یکی از طرفین می دانند. در این قسمت یعنی تشخیص حد مشمول عنوان شخص ثالث نظری است. زیرا احراز نفع کسی در محق شدن از مسایلی است که موقوف به اعمال نظر قضایی است.

 


 

2-2-1-3-1- بررسی مواد 16 و 20 قانون ثبت با ماده 130 قانون آیین دادرسی مدنی

گفتیم که مطابق ماده 130 قانون آیین دادرسی مدنی در دعوی اعتراض به ثبت برای معترضی که با درخواست ثبت ملک مورد ادعای او مواجه شده، ضرب الاجل تعیین شده است؛ به این معنی که اگر تا انقضای اجل آغاز دعوی نکند، حقوق او ساقط شده محسوب است و دیگر دعوی او مسموع نخواهد بود.

با این مقدمه می پرسیم: آیا مقررات ماده 130 قانون آیین دادرسی مدنی که مطابق آن ورود اشخاص مقید به مدت و اجل نشده است، نسبت به ورود شخص ثالث در دعوی اعتراض به ثبت هم قابل اعمال است یا خیر؟ و آیا در این خصوص تفاوتی بین وضعیت ثالثی که برای خود مستقلاً حق قایل است و از این جهت اقامه دعوی می کند و حالتی که تنها برای تقویت یکی از طرفین وارد دعوی می شود وجود دارد یا خیر؟

الف- موردی که شخص ثالث ادعای حق مستقل دارد

به دستور مواد 16 و 20 قانون ثبت معترض به ثبت ( اصل یا حدود و حقوق ارتفاقی ) باید در موعد قانونی اعتراض کند و از این حیث فرقی بین معترض که به طور اصلی طرح دعوی می کند و معترضی که به صورت وارد ثالث اعتراض می کند نیست به طور مثال اگر جمعی  به تقاضای ثبت ملکی اعتراض نموده و بگویند که ملک مورد تقاضای ثبت ملک عموم بوده و محل اطعام و سوگواری مسلمین است و قابل تملک خصوصی نیست و به عنوان تصدی بر موقوفه طرح دعوی اعتراض نمایند و این اعتراض هم در موعد مذکور در ماده 16 قانون ثبت باشد، سپس شخص دیگری که خود را شریک در مال وقف می داند، به عنوان ثالث وارد دعوی شده، ولی ورود او خارج از موعد مذکور در ماده 16 قانون ثبت باشد؛ در این صورت چون دعوی او خارج از موعد است؛ پذیرفته نمی شود.

اگر در فرض بالا نخست شخصی به عنوان این که مورد تقاضای ثبت را ملک خود می داند، در موعد اعتراض بدهد و پس از انقضای موعد مقرر در ماده 16 قانون ثبت، اداره اوقاف به جهت اینکه مورد تقاضای ثبت را موقوفه می داند، وارد دعوی شود، چنانکه حکم تمیزی شماره 2905 – 22/11/1318 شعبه یک مقرر می دارد: « … ماده 30 آیین نامه اوقاف و فعلاً تبصره 2 ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مصوب 10/2/1365 هیات وزیران که به اداره اوقاف حق داده، با وصف وجود متولی و اعتراض او بر تقاضای ثبت اشخاص اعتراض نماید و ماده 31 آیین نامه مذکور «فعلاً بند الف ماده 4 آیین نامه اجرایی فوق » که به اداره یاد شده حق داده در دعاوی مربوط به موقوفات عامه وارد شود و مداخله کند به هیچ وجه دلالتی بر اینکه مفاد ماده 16 قانون ثبت در مورد اوقاف لازم الرعایه نیست، ندارد تا موردی برای استناد به دو ماده فوق فرض شود و بتوان دادخواست اعتراض اداره ی  مزبور را که خارج از مدت تقدیم دادگاه شده، قبول نموده ».

بنابراین می گوییم در چنین حالتی به هر دلیل که دعوی اعتراض به ثبت پس از گذشتن زمان اعتراض تقدیم شود، پذیرفته نشده و قرار رد دادخواست صادر خواهد شد و رای شماره 1009 – 23/3/1319 هیئت عمومی تمیز که مقرر داشته  « … مفاد مادۀ مزبور ( ماده 16 قانون ثبت ) صریحاً ناظر به صورتی است که شخص ثالث نسبت به تقاضای ثبت ملکی اعتراض داشته و ثبت ملک را منافی و مخل حقوق ادعایی خود بداند … » مفید این معنی است.

ب- موردی که شخص ثالث برای تقویت دعوی وارد دادرسی شده است

قدر متقن مورد این حکم یعنی پذیرفته نشدن اعتراض پس از گذشتن زمان اعتراض در جایی است که معترض ثالث برای خود مستقلاً حقی قایل باشد؛ ولی اگر وارد ثالث خود را محق در ذینفع شدن معترض به ثبت بداند؛ به عبارت دیگر ورود ثالث در چنین دعوایی برای این است تا از ذینفع بودن در محکومیت یا حاکمیت یک طرف دعوی بهره گیرد. ( مانند فرض نخستین مساله در صورتی که وارد ثالث اداره اوقاف باشد و نظر معترضان به ثبت را مبنی بر موقوفه بودن مورد تقاضای ثبت تایید کند ). چون دعوی اصلی راجع به اعتراض به ثبت در موعد مطرح شده است، در اینجا ورود ثالث در دعوی اعتراض به ثبت تابع مواعد اعتراض ثبت نبوده و دادگاهها باید دعوای وارد ثالث را هر چند که خارج از مواعد اعتراض به ثبت باشد، بپذیرند.

چند نفر بر درخواست ثبت ملکی اعتراض کرده و در مرحله نخستین دعوی آن ها رد شده و در مرحله پژوهشی شخص ثالث وارد شده و نسبت به مقداری از آن ادعای مالکیت کرده، در خلال امر اداره اوقاف به عنوان آنکه مدعی به وقف عام است، وارد دعوی شد. دادگاه چنین رای داد: « دعوی اقامه شده از طرف اداره اوقاف به نام شخص ثالث علاوه بر این که دلیلی از طرف اداره مزبور بر وقفیت و عام بودن آن تقدیم نشده، اساساً از حیث تاریخ تقدیم دادخواست مزبور بطوریکه از طرف وکیل مدعیان بدوی نیز ایراد شده، اشکال وارد است چه مطابق جریان پرونده ملک متنازع فیه مورد درخواست ثبت واقع شده در صورتی که اداره اوقاف به درخواست ثبت مزبور اعتراض می داشت؛ بایستی بر طبق مقررات راجع به مواد ثبت در موعد مقرر اعتراض داده باشد و پس از گذشت چند سال از تاریخ درخواست ثبت و جریان محاکمه و صدور حکم از مرحله استینافی و تمیزی اینک تقدیم درخواست ثالث نسبت به ملکی که مورد درخواست ثبت بوده، بر خلاف مقررات راجع به مواد ثبت خواهد بود و عنوان شخص ثالث هم موجب نمی شود که رعایت ماده 16 قانون ثبت منظور نگردد. وضع ماده مزبور که برای خاتمه دادن به دعاوی و اعتراضات و تثبیت مالکیت درخواست کننده ثبت می باشد، لغو خواهد بود. » لذا درخواست اداره اوقاف به نام شخص ثالث در غیر موعد مقرر قانونی تقدیم و قابل قبول نبوده و دادگاه قرار رد درخواست مزبور را صادر می نماید. از این رای فرجام خواهی شده و شعبه سوم دیوان عالی کشور به شرح دادنامه شماره 364 مورخ 20/3/1317 چنین رای داده شده است: « اداره اوقاف به عنوان طرفداری از وقف عام دادخواست داده و این دادخواست در صورتی که از باب دخول در دعوی و یاری مدعی علیه در امر وقف باشد و تقاضای ثبت هم به عنوان وقف عام باشد؛ مانعی نداشته، چه با این وصف امر تازه ای که موجب اخلال در امر ثبت باشد، مورد تقاضای اداره مزبور نیست و دادگاه بدون توجه به این معنی و رسیدگی در این خصوص و کسب توضیح بیشتر در صورت لزوم اقدام به رد دادخواست اداره اوقاف کرده است ». ( مجموعه حقوقی، 1318، ص 1338 )

پرسش  دیگر در رابطه مورد قبل این است که آیا نسبت به دعوی وقفیت ملکی که از طرف متولی طرح شده و به محکومیت مدعی خاتمه یافته، چنین حکمی از طرف اداره اوقاف به عنوان شخص ثالث قابل اعتراض است یا خیر؟

دادگاه عالی انتظامی قضات در رای شماره 570 – 22/12/1308 خود چنین اعتراضی را تجویز نکرده و پذیرفتن اعتراض را از اوقاف تخلف دانسته است.

اعتراض اوقاف دو صورت خواهد داشت: یکی آن که اداره اوقاف مدعی تولیت را که محکوم شده است، متولی نمی داند و دعوی را مبتنی بر تبانی برای تصاحب موقوفه تشخیص می دهد. در این صورت چون حفظ حقوق موقوفات مجهول التولیه یا بدون متولی بر عهده اداره اوقاف است بدیهی است که اداره اوقاف به عنوان ثالث ضمن تکذیب تولیت می تواند بر حکمی که به طرفیت مدعی تولیت صادر گردیده؛ اعتراض کند. صورت دیگر قضیه آن است که اداره اوقاف تولیت مدعی محکوم شده را مسلم می داند و با این وصف به عنوان ثالث بر حکم محکومیت موقوفه اعتراض می نماید و در این مورد است که رای محکمه عالی انتظامی مصداق پیدا می کند و اعتراض اداره اوقاف به عنوان ثالث قابل پذیرفتن نیست. ( کشاورزصدر، 1351، ص82)

 

2-2-1-3-2- آیا موقوف علیهم به عنوان ثالث حق اعتراض بر حکم یا قرار رد دارند؟

در این جا باید میان موقوفات عام و خاص و موقوفات خاص که متولی ندارند تفکیک قائل شد؛ با این توضیح که در موقوفات عام و موقوفات خاص که متولی دارند، موقوف علیهم حق اعتراض به عنوان ثالث نخواهند داشت. زیرا علاوه بر امکان ضرر برای ثالث، باید ثالث سمت و صلاحیت اعتراض را دارا باشد والا عامه مردم ذی نفع در منافع و اموال عمومی هستند؛ ولی حق استیفای آن را بالمباشره ندارند. اما در موقوفات خاص که متولی ندارند، بر طبق قسمت اخیر ماده 81 قانون مدنی که بدین مضمون می باشد: « ولی در اوقاف خاصه اگر متولی مخصوص نباشد، تصدی با خود موقوف علیهم است »؛ موقوف علیهم می توانند بر حکم یا قراری که بدون طرفیت آنان صادر شده، اعتراض نمایند. .( کشاورزصدر، 1351، ص83)

مطابق ماده 9 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مصوب 2/10/63 قانونگذار به اداره اوقاف اجازه داده است که در صورت عدم اقدام متولی یا امضا ی او موقوف علیهم به وظیفه قانونی خود نسبت به تقاضای ثبت و اعتراض به ثبت به عنوان ثالث وارد دعوی شده و به احکام صادره اعتراض کنند. به تجویز ماده 418 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به ماده 417 آن قانون، شخص ثالث حق دارد به هر گونه رای صادره از دادگاههای عمومی، انقلاب و تجدید نظر اعتراض نماید و در حقوق ایران برای اقامه چنین دعوایی مهلتی در نظر گرفته نشده است و آرای محاکم بدون محدودیت زمانی می توانند مورد اعتراض شخص ثالث قرار گیرند.

از طرف دیگر در دعاوی اعتراض به ثبت با توجه به این که که گفتیم، هدف قانونگذار این بوده که معترض به تقاضای ثبت اشخاص تنها در محدوده ی  زمانی خاص بتواند طرح دعوی کند و بعد از مدت تعیین شده، حق او ساقط شده و دعوی او مسموع نباشد؛ با در نظر گرفتن موارد فوق می پرسیم آیا حق اعتراضی که قانونگذار ما در ماده 9 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه در دعوی اعتراض به ثبت برای اداره اوقاف به عنوان ثالث در نظر گرفته است، بدون محدودیت زمانی است؛ یا از اصل کلی و هدف قانونگذار در چنین دعوایی پیروی کرده و تنها در ضرب الاجل تعیین شده در قانون ثبت قابل اعمال خواهد بود؟

در پاسخ به این پرسش  دو عقیده مختلف می تواند ابراز شود. یک نظر آن که عموم و اطلاق حکم مستفاد از ماده 16 قانون ثبت با توجه به ماده 9 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه تخصیص پیدا کرده و ماده 9 قانون یاد شده بر مواردمذکور در ماده 16 قانون ثبت حکومت دارد و به عبارت دیگر اداره اوقاف می تواند بدون محدودیت زمانی به احکام صادره با رعایت ماده 9 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه به عنوان ثالث اعتراض بکند.( باختر، 1388، ص24 )

نظر دیگر آن است که تعمیم ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک به اطلاق خود باقی است و استدلال مربوطه این است که اشخاص و مقامات رسمی در نظر قانون و قانونگذار یکسان هستند و پذیرفتن دعوی و دادخواست اداره اوقاف در خارج از مدت بر خلاف منظور مقنن وظیفه قانون ثبت بوده و ماده 9 قانون فوق نیز ناظر به موردی است که مدت منقضی نشده باشد. در نتیجه مورد ماده 9 قانون یاد شده خروج موضوعی از مفاد ماد 16 قانون ثبت را دارد. ( باختر، 1388، ص23 )

این اختلاف موجب شده است که از دادگاه ها نیز آرای مختلف صادر گشته و هر یک از این دو نظریه معتقدین و پیروانی پیدا کنند.

استدلال آنان که عقیده بر پذیرفتن دادخواست اوقاف دارند به نظر می رسد که چنین باشد که : اولاً چنانچه قایل شویم که با وجود وضع ماده 9 قانون تشکیلات، دادخواستی را که اداره اوقاف پس از انقضای مدت اعتراض می دهد، قابل قبول بوده دادگاهها بایستی آن را پذیرفته و به انتها برسانند با محرز بودن این که وضع قانون ثبت برای خاتمه دادن به دعاوی و صیانت مالکیت اشخاص است، قبول چنین عقیده ای بر خلاف نظر قانونگذار و فلسفه وضعی قانون ثبت و نص صریح ماده 16 و ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و با تعمیم و اطلاقی که این دو ماده دارند، جفا بر کسی است که با گذشتن مدت یا تحمل زحمت دادرسی، احراز حق کرده و مالکیت خود را ثبیت و مدلل نموده است.

ثانیاً: در مواد 417 و 418 قانون آیین دادرسی مدنی برای اعتراض ثالث مدت پیش بینی نشده و چنانچه ماده 9 قانون مذکور را مخصص ماده 16 قانون ثبت بدانیم، با توجه به اینکه ماده 9 قانون تشکیلات و … به اداره اوقاف حق داده است به عنوان ثالث بر دادنامه های صادره اعتراض کند، ناگزیر باید قبول کنیم املاکی که از طرف اشخاص به عنوان وقفیت درخواست ثبت شده و خلاف آن مدلل گشته و سند صادر شده و یا مالک درخواست ثبت کرده  و خلاف آن مدلل گشته و سند صادر شده و مالک درخواست ثبت نموده و دیگران به ادعای وقفیت و تولیت به آن اعتراض و محکوم شده اند، تا مدت ها متزلزل باشد و با گذشتن مدت اعتراض و تاییدی که از تمام مراحل قضایی بر مالکیت مدعی حق شده از صیانت قانون ثبت برخوردار نبوده و لااقل مدتی که برای حصول مرور زمان لازم است بایستی بر تثبیت و ختم دعوی بگذرد تا محق از دغدغه و تزلزل خارج شود چه به نحوی که گفته شد، در قانون آیین دادرسی مدنی مدتی برای اعتراض ثالث پیش بینی نشده و اداره اوقاف هر وقت از وجود چنین موضوعی مستحضر گردید، می تواند در مقام اعتراض برآید و بنابراین حکم مقرر در مواد 16 و 24 قانون ثبت در مورد این افراد به طور ناقص اثر بخش است. به علاوه در این صورت باید به اشکالات دیگری تن در داد که تا حدی لاینحل و ممکن است باعث زیان و خسارت چندین نفر گردد؛ به عنوان نمونه شخصی با سوء نیت به عنوان وقفیت تقاضای ثبت ملک متصرفی دیگری را نموده و مالک هم بردرخواست ثبت مطلع و اعتراض مالکیت خود را مدلل و دادنامه صادر و به ثبت تقدیم می شود و سند مالکیت صادر شده است، سپس ملک فروخته می شود و مشتری نیز پس از چندی به دیگری منتقل می کند و دایره اجرا در برابر دینی که منتقل الیه دارد آن را توقیف می کند و با انتشار آگهی می فروشد؛ مالک اولی هم که با صدور سند مالکیت خود را از داشتن سند عادی بی نیاز می دانسته و در حفظ آن مسامحه نموده و مفقود می شود. در این هنگام مدعی وقفیت وقفنامه را که مربوط به زمین دیگری و در همان حدود و در ید خود او بوده و به ثبت رسانده به عنوان اینکه وقفنامه را تازه به دست آورده است، به اوقاف داده و سابقه و حکم را اعلان و در نتیجه واخواهی و عدم توانایی واخواهی خوانده و سهم وقفیت صادر و قطعی می شود؛ در این صورت تکلیف این همه اسناد رسمی چیست؟

بدیهی است از مالک اولی نمی توان توقع داشت به احتمال اعتراض تا این مدت از نقل و انتقال خودداری کند.

درست است که مقامات رسمی از غرض و آلودگی مصون می باشند و شخصاً نفعی در دعوی ندارند، ولی این معنی، مجوز آن نیست که اداره اوقاف بتواند در هر حال و زمان وارد دعوی گشته و به علاوه حکم مندرج در این مدت اعم از این است که ثالث محق نباشد و یا واقعاً محق و خالی از غرض باشد؛ چه نسبت به اشخاص عادی هم ممکن است کسانی باشند که واقعاً محق باشند و در نتیجه غفلت و عدم اطلاع از آگهی های ثبتی به موقع در مقام اعتراض برنیامده باشند؛در صورتی که نسبت به اوقاف به شرح فوق یک بار قضیه رسیدگی شده و با این کیفیت و طرح دعوی در مراحل عدیده عدم وقفیت مورد دعوی محرز گشته است.

ثالثاً مطابق ماده 17 قانون ثبت اگر قبلاً بین تقاضا کننده و دیگری دعوایی موجود باشد، بایستی طرف تقاضا کننده در مدت مقرر گواهینامه گرفته و به ثبت تقدیم کند ولو اینکه در رسیدگی نخست، محکوم له واقع شده و موضوع در جریان پژوهشی باشد وگرنه ملک به نام متقاضی در دفتر املاک ثبت و وجود دعوی قبلی هیچ گونه تاثیری نسبت به درخواست متقاضی نداشته و حق مدعی حق ساقط می شود.

در صورتی که قانون تا این اندازه رعایت مدت اعتراض را که در طول رسیدگی و قبل و بعد از آن لازم بداند، چگونه ممکن است به اداره اوقاف حق دهد که حتی سالها پس از مدت اعتراض مزاحم محکوم له شده و دعوی را تازه کند؟ به علاوه حکم مندرج در ماده 17 قانون ثبت اداره اوقاف را نیز شامل شده و در این اختلافی نیست؛ اگر چه در مرحله نخست محکوم له بوده و خواه اداره اوقاف خود مستقلا اقامه دعوی کرده و یا به عنوان شخص ثالث وارد شود. بنابراین اگر قانون برای اداره اوقاف نسبت به مردم عادی مزیتی قایل بود، در موقعی که اوقاف قبل از درخواست ثبت محکوم له واقع شده و دادخواهی در جریان پژوهش است لااقل قایل به تخصیص شده و حکم ماده 17 قانون ثبت را شامل اداره اوقاف نمی دانست.

اما عقیده  بر پذیرش اعتراض اداره اوقاف بدون رعایت ضرب الاجل مستند به موارد ذیل است :

اولا: تصریح و تنصیص ماده 9 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه

ثانیاً: قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه در سال 1363 تصویب شده و حاکم بر قانون ثبت و مخصص آن است و قانونگذار  خواسته است به این وسیله راه تسامح یا تبانی متولیان را مسدود نموده به املاک موقوفه که غالبا عواید آن بر مصارف عام المنفعه و مصارف مفید کشور می رسد؛ در نتیجه سازش مدعی تولیت به صورت مالکیت در نیاید. چه ممکن است صرفا درخواست ثبت و اقامه دعوی صوری و برای جلوگیری از تقاضای ثبت از ناحیه اوقاف و فرار از مجازات های مقرر در ماده 28 قانون ثبت و در واقع به قصد تملک موقوفه ایجاد و آغاز شده باشد. البته به نظر می رسد عقیده اول مطابق با روح قانون باشد.

 

2-2-1-3-3-  چه دادنامه هایی قابل اعتراض شخص ثالث اند؟

گفتیم که تقاضای ثبت به یکی از دو صورت ممکن است مورد دادرسی واقع شود: یکی طبق ماده 16 قانون ثبت و دیگری مطابق ماده 17 قانون ثبت.

قسمت اول دادرسی پس از آگهی ثبت شروع می شود و قسمت دوم قبل از ثبت مورد دادرسی بوده است. در هر دو قسمت چنانچه طبق مقررات مندرج در موارد نامبرده عمل شده باشد و دادرسی منتهی به صدور دادنامه و قطعیت آن شده باشد و تجدید دادرسی به عنوان دادخواهی شخص ثالث طبق ماده 417 قانون آیین دادرسی مدنی درصورتی قانونی و موجه است که خلل و زیانی که برای شخص ثالث فرض شده، ناشی از صدور دادنامه باشد نه از تقاضای ثبت، چه آنکه خللی و زیانی فاحش از تقاضای ثبت به موجب آگهی نوبتی که برای هر مدعی حقی نسبت به مورد تقاضای ثبت به موجب آگهی نوبتی که برای هر مدعی حقی نسبت به مورد تقاضای ثبت شده، در صورتی که در مدت نود روز اقدام به دادرسی طبق مقررات نکرده باشد؛ دیگر به عنوان آنکه صدور دادنامه موجب خلل به حق او شده باشد؛ موجه نیست؛ چه آنکه پس از انقضا ی مدت نود  روز، دیگر حقی برای شخص فرض نمی شود.

در صورتی که خلل و زیان وارده بر شخص ثالث ناشی از صدور دادنامه باشد؛ در این صورت چون در موقع تقاضای ثبت و  آگهی ثبتی خللی و زیانی برای چنین شخصی حادث نشده تا مکلف باشد طبق ماده 16 قانون ثبت اعتراض نماید و منتها صدور دادنامه بوده است که ایجاد خلل نموده است؛ در این صورت شخص ثالث حق دادخواهی به نام شخص ثالث طبق ماده نامبرده را دارد.

بنابراین چون پایه واخواهی شخص ثالث کاملاً مربوط به دادرسی بین طرفین بوده؛ واخواهی شخص ثالث یک دادرسی جدید به تمام معنی نخواهد بود و این گونه دادرسی، دنباله دادرسی بین طرفین محسوب است و از همین قبیل است اعاده دادرسی که آن هم در صورت موجود شدن موجبات آن طبق ماده 246 قانون آیین دادرسی مدنی مانعی از تجدید دادرسی نیست.

ولی این قضیه نبایستی از جریان ثبت جلوگیری نماید و دیگر عملیات ثبتی پس از قطعی و استوار شدن دادنامه صادره نسبت به مورد ثبت، نباید به احتمال اعاده دادرسی یا اعتراض ثالث متوقف شود. چه آن که اینگونه قضایا از امور فوق العاده محسوب می شود و جریان عادی مطابق ظواهر و اصول شایسته و سزاوار نیست که به احتمال چنین پیش آمدهایی راکد گذاشت؛ مگر آنکه قبل از صدور برگ مالکیت، گواهی برای اقامه چنین قضایایی به اداره ثبت تقدیم شود که در چنین صورتی لازم الرعایه است.

در اینجا چیزی که باقی می ماند، این است که در صورتی که بر اثر پیش آمد چنین قضیه ای ( اعاده دادرسی یا واخواهی شخص ثالث ) اگر با وجود صدور سند مالکیت دادنامه مبنای این سند به واسطه ی  اعاده دادرسی یا واخواهی ثالث شکسته شود و دادنامه بر خلاف آن صادر شود؛ با وجود سند مالکیت چه اثری خواهد داشت؟

در جواب باید بگویم اگر چه قانون این موارد را پیش بینی ننموده است ( برهانی،1320، ص492 )  اما با توجه به اصول کلی قانونی و روح قوانین و مقررات اگر سند مالکیت نیز قابل ابطال نباشد، خسارتها قابل جبران خواهد بود.

 

2-2-2-  انتقال املاک و آثار آن در دعاوی اعتراض به ثبت

ممکن است که ملک مورد تقاضای ثبت در اثنای عملیات مقدماتی به دیگری منتقل شود و از آنجا که انتقالات راجع به مورد تقاضای ثبت در چنین حالتی تغییراتی در جریان امر ایجاد می نماید، لذا در ابتدا نمونه های تغییر مالک در اثنای عملیات ثبتی و آثار آن را ذکر نموده و  وظایف و تکالیفی را که قانونگذار برای انتقال دهنده و اداره ثبت معین نموده، خواهیم آورد.سپس اعتبار معاملات جریان ثبتی راتوضیح خواهیم دادو در انتها اشاراتی به مسائل پیرامون املاک جریان ثبتی خواهیم داشت.

 

2-2-2-1- تغییر مالک در اثنای عملیات ثبتی

مقصود از مالک در اینجا کسی است که  اظهار نامه و درخواست ثبت وی از اداره ثبت مورد قبول واقع شده است و پس از انجام  طی مقداری از عملیات ثبتی جای خود را به حکم دادگاه یا انتقال قهری یا انتقال ارادی یا اقرار به مالکیت غیر به دیگری داده است . ( جعفری لنگرودی، 1382، ص102 )

 

2-2-2-1-1- حکم دادگاه علیه متقاضی ثبت

در این خصوص نص مخصوصی از ماده 101 آیین نامه قانون ثبت را داریم که می گوید: در موردی که ملکی مورد اعتراض واقع شود؛ اعم از این که مستدعی ثبت به اعتراض معترض تمکین کند یا در دادگاه محکوم شود، معترض محکوم له، جانشین مستدعی شناخته شده و اگر مانع دیگری نباشد، ملک طبق حکم نهایی دادگاه ثبت خواهد گردید و محتاج به آگهی مجدد به نام معترض نخواهد بود.

در این ماده مقصود از محکوم شدن در دادگاه، محکوم شدن به حکم نهایی حکمی می داند که به واسطه آن مراحل قانونی یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز، دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده است، از دعاوی مختومه محسوب شود. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص103 )

در مورد این ماده مشخص  است که آگهی نوبتی به نام متقاضی ثبت صادر شده  و سپس شخص  دیگری به ثبت او اعتراض نموده  و پرونده در دادگاه مطرح شده است؛ این ماده می گوید: پس از صدور حکم به نفع معترض دیگر نیاز به تجدید آگهی سابق به نام معترض نیست و همان عملیات ثبتی از همان جا که متوقف شده بود، پس از صدور حکم نهایی باید ادامه یابد. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص103 )

سوالی که این جا باید کرد، این است که آیا به صرف صدور حکم و لو حکم بدوی، محکوم له جانشین مستدعی ثبت شناخته می شود و عملیات ثبتی در اوقاتی که دعوی در مرحله تجدید نظر یا فرجام در جریان است، به نام محکوم له جریان خواهد یافت؟ به عبارت دیگر مقصود از عبارت « محکوم شود» چیست؟

مقصود از عبارت مذکور درباره 101 آیین نامه قانون ثبت حکم نهایی است نه حکم بدوی یا تجدید نظر. دلیل این امر در ماده 17 قانون ثبت است که می گوید: « هرگاه راجع به ملک مورد تقاضای ثبت بین تقاضا کننده و دیگری قبل از انتشار اولین اعلان نوبتی، دعوایی اقامه شده و در جریان باشد، کسی که طرف دعوی یا تقاضا کننده است، باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز تصدیق محکمه مشعر به جریان دعوی به اداره ثبت تسلیم کند و الا حق او ساقط خواهد شد … ».  اساس این ماده و منظور مقنن این است که تصدیق مذکور در موعد مزبور تسلیم شود و عملیات مقدماتی ثبت تا صدور حکم نهایی متوقف خواهد ماند و گرنه همه عملیات مذکور به نفع متقاضی جریان خواهد یافت؛ یعنی اگر تصدیق مذکور را در موعد مذکور تسلیم اداره ثبت نکند، عملیات مقدماتی ثبت به نفع متقاضی جریان خواهد یافت.

بنابراین اگر معترض به ثبت در دادگاه، تصدیق مزبور را به موقع قانونی به اداره ثبت تسلیم کند و پس از آن در دادگاه به حکم بدوی یا پژوهشی محکوم شود، در این اثنا جریان عملیات ثبتی متوقف است و به محض این که حکم نهایی صادر شد، عملیات ثبتی که در حال توقف بوده به دستور ماده 101 آیین نامه قانون ثبت به جریان می افتد. بنابراین منظور از آگهی در ماده 101 آیین نامه فوق همان اولین اعلان نوبتی است، مگر اینکه قبل از تسلیم تصدیق مزبور، اعلان دیگری هم شده باشد.

بنا به توضیح بالا مقصود از سقوط حق در ذیل ماده 17 قانون ثبت این است که عملیات ثبتی متوقف نماند و به نفع متقاضی ثبت به جریان خواهد افتاد، نه اینکه دعوی معترض به ثبت که در دادگاه مطرح است، ساقط شود. مضافاً بر مراتب فوق معقول نیست که قبل از صدور حکم نهایی، عملیات ثبتی به صرف صدور حکم بدوی یا پژوهش به نام محکوم له جریان داده شود و اگر احیاناً حکم مذکور در دیوانعالی کشور نقض گردد، مجدداً عملیات مذکور به نام محکوم له حکم فرجامی برگردانده شود. ( جعفری لنگرودی، 1356، ص25-722 )

2-2-2-1-2- انتقال قهری از متقاضی به غیر:

انتقال قهری که انتقال غیر ارادی هم نامیده می شود، عبارت است از انتقال مال از کسی بدون دخالت اراده او به غیر. روشن ترین نمونه این انتقال وراثت است.

اگر در اثنای عملیات مقدماتی ثبت، متقاضی ثبت بمیرد، وارث قانونی او از همان لحظه به بعد قائم مقام وی محسوب می شود و باقی عملیات ثبتی به نفع وارث ادامه خواهد یافت و این امر از بدیهیات حقوقی است و از نتایج و آثار قائم مقامی محسوب می شود. در این مورد رایی وجود دارد که مورد ملاحظه است : چند خواهر و یک برادر و مادر به عنوان وارث با دادن برگ حصر وراثت، تقاضای ثبت ملکی را کردند، در حالی که در حین تقاضا یکی از وراث مرده بود و وارث منحصراً  مادر محسوب می شد، بدون توجه به این امر عملیات ثبتی تا پایان کار تحدید حدود پیش رفت و مادر هم چیزی درباره فوت او نگفت. شورای عالی ثبت در تاریخ 18/4/44  رای داد: « در صورتی که جریان ثبت به نام متوفی خاتمه و اعتراض نشده و ورثه او منحصر به مادرش باشد که در جریان ثبت بوده است، اشکالی به نظر نمی رسد». ( جعفری لنگرودی، 1382، ص104 )

باید متذکر  شد که قانونگذار در مسئله انتقال قهری مورد تقاضای ثبت در اثنای عملیات ثبتی را به روشنی بیان ننموده است و نتیجه مورد بحث از آراء موجود در مراجع قانونی قابل برداشت می باشد.

مورد دیگری را که شاید بتوان در این قسمت بگنجاند، مالکیت به وسیله اخذ به شفعه است. مالکیت به وسیله اخذ به شفعه نیز یک نهاد قانونی استثنایی محسوب می شود که بدون اختیار خریدار، به مالکیت شریک ملحق می شود. بنابراین از طرف خریدار قهری محسوب می شود.

پس یکی از استثنائات اعتبار سندمالکیت، نهاد قانونی اخذ به شفعه می باشد که مطابق ماده 808 قانون مدنی در حقوق ایران دارای رسمیت می باشد. بر این اساس اگر شریکی ملک خویش را به دیگری و غیر شریک خود انتقال دهد و خریدار پس از انتقال تقاضای ثبت ملک کند و سند مالکیت به نام او صادر گردد، شفیع قادر خواهد بود به واسطه حق خویش و اخذ به شفعه ) آن انتقال و به تبع آن، سند مالکیت را باطل کند. در اینجا حق شفعه طبق ماده 821 قانون مدنی فوری است، لذا با وجود مدت های مدیدی چون مدت 90 روز اعتراض جهت تقاضای ثبت و 30 روز اعتراض آگهی تحدیدی و آگهی های دیگر، آیا حق شفیع ساقط نمی گردد؟ چرا که عرفاً این مهلت برای اطلاع و اقدام شفیع کافی نبوده و وی همچنان حق استناد به اخذ شفعه را دارد؟

در جواب این ایراد مذکور می توان گفت، چه بسا امکان دارد شفیع حتی با وجود مدت مزبور از انتقال ملک آگاه نشده و علم به آن پیدا نکرده باشد؛ از این رو می تواند بنا به مفهوم ماده 13قانون مدنی و با اثبات بی اطلاعی خود اقدام به استفاده از حق شفعه نماید. این بی اطلاعی ناظر به شبهه موضوعی است و لذا این ایراد که « ادعای جهل نسبت به قانون مسموع نیست» وارد نمی باشد. ضمن اینکه توجه به این نکته ضروری است که نهاد شفعه نهادی استثنایی است که قانونگذار جهت رفع ضرر از شریک مال آن را وضع کرده است.

 

2-2-2-1-3- اقرار متقاضی به مالکیت غیر در اثنای عملیات ثبتی:

ممکن است پس از انجام مقداری از عملیات ثبتی ، متقاضی  اقرار به مالکیت واقعی غیر نسبت به مورد تقاضا کند یا نظر به مصلحتی اقراری صوری نماید که واقعیت آن جز خود او بر دیگران پوشیده باشد، در این صورت ماده 102 آیین نامه قانون ثبت چنین می گوید: در مواردی که قبل از اعتراض، پس از خاتمه مدت قانونی، مستدعی ثبت بدون اینکه مطابق مقررات انتقال واقع شود، گواهی کند که تمام یا قسمتی از ملک مورد تقاضای او در موقع تقاضا متعلق به دیگری بوده است این مقدار از مالکیت او خارج و مجددا از مالک واقعی آن تقاضای ثبت پذیرفته خواهد شد. در این جا به عکس صورت های پیشین می بینیم که قانونگذار دستور اعاده عملیات ثبتی را  به نام مقرله داده است حکمت این کار این است اگر مردم توجه به مالکیت مقرله در آن ملک می داشتند، ای بسا که در مدت اعتراض ، اقدام به اعتراض و به دست آوردن حقوق از دست رفته خود می کردند. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص106 ) بنابراین ماده 102 قانون آیین نامه قانون ثبت، خلاف اصول نیست ماده 102 مذکور اشاره به انتقال مورد تقاضای ثبت در اثنای عملیات مقدماتی ثبت کرده ولی حکم قانون راجع به انتقال را بیان نکرده است و فقط حکم اقرار متقاضی را بیان کرده است در این مورد شورایعالی ثبت نقص این ماده را در قضیه زیر بر طرف کرده است.

«قریه به انضمام باغچه تقی تقاضای ثبت شده، آگهی نوبتی و تحدیدی انتشار یافت و تحدید حدود به عمل آمده سپس مالکان قریه در سند رسمی اقرار کردند که اعیان باغچه تقی ملک علی است و حق دارد آن را به نام خود تقاضای ثبت کند و سند مالکیت بگیرد چون سند انتقال صادر شده و حدود تفکیکی آن قبلا از طرف اداره ثبت معین نشده بود، راجع به طرز کار پرسش شد، هیات نظارت رای داد. مورد مشمول ماده 102 آیین نامه قانون ثبت است. نسبت به اعیانی برابر حدودی که از جانب مقرله سند رسمی گفته شده است. از مقرله قبول تقاضای ثبت کرده و برابر مقررات جریان بدهید به این رای اعتراض شد و در تاریخ 4/10/42 شورای عالی ثبت رای داد در صورت سابقه تقاضای ثبت درخواست ثبت مجدد مورد ندارد. » ( جعفری لنگرودی، 1356، ص725 )

این رای با منطوق ماده 102 آیین نامه سازگار نیست ولی اساس رای این است که کلیات ثبتی توسط مرجع صلاحیت دار قبل از اقرار متقاضی ثبت صحیحاً جریان یافته و اگر در اثنای جریان، دیگرانی برای خود حقی قایل بودند، اقدام قانونی می کردند، زیرا متعلق حق احتمالی آنان همان ملکی است که مورد تقاضای ثبت واقع شده است و شخصیت متقاضی اثری ندارد، لذا مفاد آیین نامه بر خلاف اصول مقررات ثبت به نظر می رسد.

برای این که این مفهوم کاملتر و واضح تر شود، بهتر است مفهوم اقرار، انواع اقرار و حواشی مربوط به آن توضیح داده شود تا آنگاه با ماده مذکور این مفاد تطبیق داده شود.

اقرار به دو نوع می باشد که در ادامه توضیح داده می شود:

الف- اقرار شفاهی

در اصطلاح علم حقوق چنانچه قانون مدنی می گوید: « اقرار عبارت از اخبار به حقی است برای غیر به ضرر خود ».

اقرار شفاهی نیز به وسیله زبان و صحبت کردن صادر می شود و بعد از آنکه ادا شد، ممکن است به صورت نوشته در صورت مجلس دادگاه درآید، اقرار اساساً در وضع شفاهی آن اصل است و متبادر به ذهن و از جهت تاریخی مقدم بر قرار کتبی است. ( مدنی، 1381،ص86 )

اقرار شفاهی نیز یا در دادگاه است و یا خارج از دادگاه. اقرار در دادگاه وقتی شفاهی است که در جلسه دادرسی یا جلسه معاینه و تحقیقات از جانب یکی از اصحاب دعوا بیان شود و طرف دیگر تقاضا نماید که اقرار را در صورت مجلس منعکس نمایند تا از آن استفاده کند. ( ماده 204 قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی )

اقرار شفاهی خارج از دادگاه نیز به اقراری گفته می شود که در حین مذاکرات در دادگاه و در جلسه رسمی محکمه نباشد و شفاهاً در خارج از دادگاه به عمل آمده باشد. (امامی، 1320، ص49 ) و ماده 1279 قانون مدنی وسیله اثبات اقرار شفاهی خارج از دادگاه را بیان کرده و می گوید: اقرار شفاهی واقع در خارج از محکمه را درصورتی می توان به شهادت شهود اثبات کرد که اصل دعوا به شهادت قابل اثبات باشد و یا ادله و قرائنی بر وقوع اقرار موجود باشد »

ب- اقرار مکتوب

با توجه به تعریف ارائه شده از اقرار شفاهی، اقرار کتبی را می توان گفت اقراری است که با نوشته اقرار کننده تحقق می یابد.

اقرار کتبی نیز به دو نوع اقرار در دادگاه و خارج از دادگاه تقسیم شده است.

اقرار کتبی در دادگاه، به اقراری اطلاق می شود که در یکی از لوایحی که به دادگاه تقدیم می شود داده می شود و اقرار کتبی خارج از دادگاه اقراری است که در نوشته ای غیر از لوایح تقدیمی به دادگاه صورت می گیرد (بهرامی، 1387، ص47 ) اقرار وقتی که نوشته و امضاء شد به صورت سند عادی در می آید و تابع احکام اسناد عادی می شود، یعنی در صورت انکار آن به وسیله طرف می توان اصالت اقرار کتبی را ثابت کرد. بدیهی است در صورتی که اقرار کتبی به صورت اقرار نامه رسمی تنظیم شده باشد مانند سند رسمی معتبر خواهد بود. ( صدرزاده، 1369، ص127 )

به دستور ماده 1280 قانون مدنی: « اقرار کتبی در حکم اقرار شفاهی است ». هرگاه نوشته عادی که اقرار نویسنده را در بردارد، مورد انکار نویسنده قرار گیرد؛ چنانچه به وسیله گواهان که نوشتن سند را دیده اند صحت انتساب آن اثبات شود، اعتبار آن مانند اعتبار گواهی می باشد، و هرگاه علاوه بر شهادت شهود، ادله و قرائنی بر وقوع اقرار موجود باشد اعتبار آن مانند اعتبار اقرار در دادگاه است و اقرار مندرج در اسناد رسمی اقرار خارج از دادگاه است و قانون به اسناد مزبور به لحاظ شرایط تنظیم آن اعتبار مخصوصی داده است.

این توضیحات را در مورد اقرار ادله دادیم که بگوییم به نظر نگارنده منظور  از گواهی کردن که همان تصدیق کردن نیز می باشد، این است که  امری را بر روی یک نوشته تایید نمایم. بنابراین به نظر می رسد اقرار مکتوب در ماده 102 آئین نامه مورد قبول می باشد  البته اقرار مکتوب خارج از دادگاه. ولی آنچه که عقلایی است این است که  به ظاهر ماده نمی توان اکتفا کرد چرا که اقرار اساساً در وضع شفاهی آن اصل است و متبادر به ذهن و از جهت تاریخی مقدم بر اقرار کتبی است.

اما سوال بعدی این است که اقرار شفاهی بر فرض قبول واقع شدن با شهادت شهود قابل اثبات می باشد ؟ جواب این سوال را ماده 1279 قانون مدنی بیان نموده است: « اقرار شفاهی واقع در خارج از محکمه را در صورتی می توان به شهادت شهود اثبات کرد که اصل دعوا به شهادت قابل اثبات باشد و یا ادله و قرائنی بر وقوع اقرار موجود باشد.» ( شیخ نیا، 1375، ص59 )

صرف نظر از بحثهایی که در خصوص شرعی بودن یا نبودن ماده 1309 قانون شده است از این ماده و ماده 47 قانون ثبت که بیان می کند « در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد زیر اجباری است: 1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده و … » می توان این نتیجه را گرفت که چون جریان ثبتی نیز جزء همین گروه اول ماده 47 قانون ثبت می باشند یعنی باید به ثبت رسند، البته  با این توضیح که به نظر اینجانب منظور از به ثبت رساندن اعم از این است که مشخصات ملک وارد دفتر املاک شود یا در یکی از دفاتر اسناد رسمی به صورت رسمی تنظیم شود و به ثبت برسد،  با شهادت شهود قاعدتاً نباید مورد قبول واقع شود.

سوال دوم این است که با فرض قبول کردن اقرار مکتوب منظور نوشته رسمی است یا  نوشته عادی نیز مورد قبول واقع می شود؟ در جواب باید بگویم با توجه به ظاهر ماده و اصل صحت هر دو نوشته معتبر است. منتهی هر یک از این نوشته ها آثار مخصوص برخود را دارد که در جای مناسب به آن توجه می شود. به عنوان نمونه اگر نوشته عادی مورد قبول واقع شود  انکار و تردید آن نیز مورد قبول است. در حالیکه سند رسمی قابل انکار و تردید نیست.

سوال سوم آنکه چرا این ماده تاکید بر اقرار قبل از اعتراض دارد؟ در جواب باید بگوییم همانگونه که اقرار بر ضرر دیان نافذ نیست چون احتمال مفسده  می رود و این احتمال پیش می آید که  مقر برای فرار از نتیجه اعتراض تبانی کرده است، بنابراین اقرار قبل از اعتراض مورد قبول واقع نمی شود به عنوان مثال شخص داین  با صدور اجرائیه ملک در جریان ثبت را توقیف می نماید و شخص ثالث نیز معترض مالکیت متقاضی است. متقاضی نیز بر اعتراض تمکین می کند و تسلیم شخص ثالث می شود. در اینجا این مفسده وجود دارد که شخص متقاضی با شخص ثالث تبانی نموده اند تا ملک در توقیف نماند و به شکل صوری و ظاهری به شخص ثالث منتقل شود. لذا در اینجا قانون با ظرافت تمام با یک کلمه « قبل از اعتراض» جلو فساد را گرفته است.

منظور  از قبل از اعتراض، پس از خاتمه مدت قانونی» این است که مواعد اعتراض به ثبت به پایان رسیده است و معترض وجود ندارد.

سوال آخر که به ذهن خطور می کند این است که آیا راهی نیز برای قبول اقرار بعد از اعتراض وجود دارد یا خیر؟ در جواب باید بگویم اگر به ظاهر این ماده نگاه کنیم نه ولی اگر بخواهیم از روح  قوانین و مقررات کمک بگیریم می توانیم بگوییم آری.

ماده 1265 قانون مدنی می گوید: اقرار مدعی افلاس و ورشکستگی در امور راجعه به اموال خود به ملاحظه حفظ حقوق دیگران منشا اثر نمی شود تا افلاس یا عدم افلاس او معین گردد».

با توجه به مفاد ماده مزبور، چنانچه ادعای افلاس (اعسار) یا ورشکستگی ثابت شود، اقرار مدعی مبنی بر اینکه قسمتی یا تمام اموال مورد تصرف او متعلق به دیگری می باشد، فاقد اثر قانونی است و اگر در دعوی اعسار یا ورشکستگی محکوم شود، اقرار او نسبت به مقرله دارای اثر خواهد شد، مگر اینکه ثابت نماید اقرار او بر خلاف واقع و برای فرار از پرداخت دین بود.

بنابراین در جریان ثبت نیز اگر اعتراض مردود اعلام شد و دوباره متقاضی ثبت حاکم شد، به نظر  می رسد اقرار او نافذ باشد.

در مورد این ماده ( انتقال به موجب اقرار) باید بگوییم رویه ادارت ثبت غیر از این است. آنها در چنین مواردی برای اینکه این عمل به دقت انجام شود مراتب را به ثبت مناطق گزارش می دهند تا موضوع در هیات نظارت مطرح و هیات پس از احراز موضوع به استناد ماده 102 آیین نامه بطلان تقاضا را نسبت به مورد اقرار اعلام می دارد و دستور اصلاح اظهارنامه ثبتی و پذیرش ثبت از مقرله می دهد. ( صالحی، 1375، ص93 )

 

2-2-2-1-4-  انتقال ارادی  ملک در اثنای عملیات ثبتی

( انتقال یا به موجب سند رسمی صورت می گیرد و یا به موجب سند عادی و در هر صورت یا نسبت به ملک مورد انتقال اعتراض شده است یا نه؟

بنابراین چهار صورت قابل تصور است:

1- انتقال به موجب سند رسمی واقع شده و نسبت به ملک مورد انتقال اعتراض نشده است.

2- انتقال به موجب سند رسمی بوده و نسبت به ملک مورد انتقال اعتراض شده است

3- انتقال به موجب سند عادی بوده و نسبت به ملک مورد انتقال اعتراض نشده است.

4- انتقال به موجب سند عادی انجام شده و نسبت به ملک مورد انتقال اعتراض به عمل آمده است.

در مورد اول چون سردفتر اسناد رسمی برابر ماده 161 آئین نامه قانون ثبت و آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی موظف است که خلاصه معامله را به اداره ثبت بفرستد و آن اداره را از وقوع معامله مطلع سازد، تکلیفی متوجه انتقال دهنده نیست و اداره ثبت برابر ماده 43 قانون ثبت موظف است که پس از اطلاع از وقوع معامله باقی عملیات ثبتی  را به نام انتقال گیرنده انجام دهد.

در مورد دوم برابر ماده 42 قانون ثبت، انتقال دهنده مکلف است که در حین انتقال، انتقال گیرنده را از وقوع انتقال و اسم انتقال گیرنده به وسیله اظهار نامه رسمی آگاه سازد و اگر انتقال دهنده در حین انتقال از اعتراض که شده است رسماً مطلع نبوده یا دادخواست اعتراض بعد از انتقال داده شود، به دستور همان ماده انتقال دهنده مکلف است در ظرف ده روز از تاریخ اطلاع رسمی به وسیله اظهار نامه رسمی معترض را از وقوع انتقال و اسم منتقل الیه مطلع سازد و ظرف همان مدت و به همان طریق انتقال گیرنده را نیز از وقوع اعتراض  مسبوق نماید.

منتقل الیه به محض ابلاغ اظهار نامه در مقابل معترض، قائم مقام انتقال دهنده می شود و دعوی بدون تجدید دادخواست به طرفیت او جریان خواهد یافت. اگر انتقال دهنده به ترتیبی که ذکر شد عمل ننماید، مسئول هر ضرر و خسارتی خواهد بود که از تخلف او بر انتقال گیرنده یا معترض وارد شود و مادام که ضرر و خسارت مزبور را جبران نکرده است، به تقاضای انتقال گیرنده یا معترض متوقف خواهد شد.

در مورد سوم برابر مواد 42 و 43 قانون ثبت انتقال دهنده مکلف است تا ده روز از تاریخ انتقال شخصاً یا توسط وکیل ثابت الوکاله  در اداره ثبت اسناد حاضر شده و معامله را کتباً اطلاع دهد و در آن صورت عملیات مقدماتی ثبت به نام انتقال گیرنده ادامه داده می شود و اگر اطلاع ندهد چنانچه مدت اعتراض باقی باشد، منتقل الیه می تواند برابر مقررات دادخواست اعتراض تقدیم نماید و اگر مدت اعتراض منقضی شده باشد، انتقال گیرنده می تواند به وسیله اظهار نامه به انتقال دهنده اخطار نماید، هر گاه  مشارالیه  معامله را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه تصدیق نمود ملک به نام انتقال گیرنده ثبت می شود و هر گاه تصدیق ننمود ملک به نام انتقال دهنده ثبت می شود و انتقال گیرنده در حدود مواد 114 و  105 قانون ثبت می تواند او را تعقیب کیفری  نماید.

در مورد چهارم انتقال دهنده برابر آنچه در مورد دوم و سوم گفته شد عمل نموده  و به اداره ثبت و انتقال گیرنده  و معترض اطلاع دهد و در صورت تخلف به نحو مذکور در آن موارد رفتار خواهد شد.» ( شهری، 1369، صص127 – 125 )

اما مسائلی که فراتر از توضیحات فوق مطرح می شود،  این است که اولاً آیا اطلاع دادن به اداره ثبت مصداق یک اقرار است؟ دوم اینکه رابطه مواد گفته شده با ماده 47 قانون ثبت چگونه است؟

شکی نیست که با توجه به تعریف مذکور در ماده 1259 قانون مدنی این اطلاع دادن یک اقرار محسوب می شود زیرا اقرار در زمره  اعمال ارادی بوده و مقر به این وسیله تصمیم خود را درباره تصدیق امری که  به زیان او است، اعلام می کند.

در خصوص سوال دوم به نظر می رسد،  ماده 47 انتقال اسنادی را که شرایط این ماده را دارا هستند فقط به صورت رسمی پذیرفته است. در حالیکه ماده 41 قانون ثبت انتقال عادی را نیز قبول نموده است. اما به نظر اینجانب تعارضی بین دو ماده وجود ندارد چرا که طبق ماده 1291 قانون مدنی اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته و درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است:

1- اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق نماید.

2- هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده، فی الواقع امضا یا مهر کرده است.

بنابراین تصدیق انتقال دهنده در اداره ثبت در حکم یک سند رسمی محسوب شده، لذا اعتبار سند رسمی را دارد البته این گفته ها باعث نمی شود که ما انتقال به صورت عادی را به طور کل مردود اعلام کنیم. چرا که از مفهوم مخالف ماده 72 قانون ثبت که بیان می کند در کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت شده است، نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت  خواهد بود» می توان  این نتیجه را گرفت که معاملات راجع به اموال غیر منقول که ثبت نشده یا در جریان ثبت است فقط نسبت به اشخاص ثالث معتبر نیست. که البته توضیح آن در مطالب بعدی خواهدآمد.

با توجه به ماده 48 قانون ثبت اشخاص در صورتی می توانند برای مثال بر مبنای مالکیت خود نسبت به املاک در جریان ثبت، در دادگاه ها و ادارات حقی مطالبه نبوده یا اقدامی نمایند که به موجب سند رسمی مالک آن ملک شناخته شدند. بنابراین در مواردی  مثل خلع ید یا تقاضای پروانه ساختمان، شخص نمی تواند با سند عادی و یا شهادت شهود اقدام به انجام کار خود نماید. در عین حال رویه قضایی پذیرفته است که اگر خواهان با استناد به دلایل دیگر، مدعی وجود تعهد طرف مقابل انجام تشریفات تنظیم سند رسمی انتقال  باشد، این دعوا شنیده می شود و در صورت احراز صحت ادعا، حکم الزام فروشنده، مالک رسمی یعنی مالکی که متقاضی ثبت است و تقاضانامه او پذیرفته شده است) به تنظیم سند رسمی انتقال صادر می شود تا محکوم له (خریدار) با اجرای این حکم بتواند از مزایای قانونی سند رسمی بهره مند شود.

آنچه را که به طور کل از این قسمت می توان نتیجه گرفت، این است که انتقال دادن ملک بعد از تقاضای ثبت و جریان عملیات ثبتی به نام متقاضی با توجه به ماده 43 قانون ثبت بنا بر این است که جریان عملیات مقدماتی ثبت به هیچ وجه به علت وقوع انتقال و مالکیت از سر گرفته نشود، بلکه دنباله ی  کار با وجود تبدیل مالک ادامه یابد.

ممکن است پس از انتقال دادن ملک متقاضی به علت بروز پاره ای از حوادث بتواند اشتباهاً موجب ارائه عملیات ثبتی به نام خودش گردد؛ در این صورت اگر فرض این باشد که انتقال با سند رسمی صورت گرفته است، تکلیف چیست؟

شخص تقاضای ثبت ملکی را کرد و یک روز بعد آن را به موجب سند رسمی به زوجه خود منتقل کرد، چون خلاصه معامله ضمیمه پرونده ثبتی نشده بود، عملیات مقدماتی ثبت به نام مالک پایان یافت و سند مالکیت هم صادر ولی تسلیم نشد. متقاضی بعداً فوت کرد، شهود محلی به وراثت عده ای از کسان او گواهی دادند و این وراث  به وقوع معامله مزبور اقرار کردند و افزودند که ملک هم در تصرف منتقل الیه است. این اشتباه در هیات نظارت مطرح و رای داده شد که اگر ورثه به ماخذ برگ حصر وراثت اقرار به وقوع معامله کنند مراتب انتقال در ستون ملاحظات دفتر املاک و سند مالکیت قید شود، ولی شورای عالی ثبت در تاریخ 23/12/45 رای داد: « ثبت انتقال نامه رسمی در دفتر املاک اشکال ندارد» در این مورد شورای عالی ثبت  شخصیت مالک واقعی را در صحت جریان عملیات مقدماتی ثبت موثر ندانسته، وقوع عملیات مذکور را روی ملک کافی دانسته است. ضمنا توجه به ماده 88 قانون ثبت که سند انتقال مزبور را علیه قائم مقام طرفین رسمی ناقد شمرده ، رای شورا را توجیه می کند. از این حیث که گرفتن گواهی حصر وراثت بر منتقل الیه ضرورتی ندارد. چه لازمه رسمی بودن سند مذکور این است که دارنده سند بتواند به استناد آن، سند مالکیت خود را بگیرد و به اقرار سایر وراث و برگ حصر وراثت نیاز ندارد. ( جعفری لنگرودی، 1382، صص106-105 )

نکته آخر در خصوص انتقال ارادی  املاک جریان ثبتی به صورت عادی این است که رویه های جاری انتقال عادی را قبول نمی کند و ادارات ثبت طرفین را راهنمایی می کنند که به یکی از دفاتر اسناد رسمی رفته و از طریق این دفاتر ملک را به صورت رسمی منتقل نمایند.

 

2-2-2-2- اعتبار معاملات جریان ثبتی

بعد از آنکه اشکال مختلف انتقال املاک جریان ثبتی توضیح داده شد، لازم است اعتبار این معاملات از لحاظ قانونی نیز بررسی شود:

در این خصوص دو ماده ای که نیاز به تحلیل بیشتر دارند مواد 72 قانون ثبت و 1290 قانون مدنی می باشد. مطابق ماده 72 قانون ثبت « کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقول که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت شده است، نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد داشت. » و مطابق ماده 1290 قانون مدنی « اسناد رسمی درباره طرفین، وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث درصورتی است که قانون تصریح کرده است. »

با جمع بندی این دو ماده می توان به این نتیجه رسید که ملکی که در جریان ثبت است، چون هنوز عملیات ثبتی آن به پایان نرسیده و مشخصات ملک وارد دفتر املاک نشده است، نوعی سند رسمی محسوب می شود که فقط نسبت به طرفین، وراث و قائم مقام آنان معتبر است و طبق مفهوم مخالف ماده 72 قانون ثبت، نسبت به اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل نیست.

مقصود از « اعتبار کامل » یا « غیر کامل » چیست؟

در فقه امامیه  قرارداد یا صحیح است و یا باطل و یا دارای عدم نفوذ که عنوان اخیر نوعی از وضعیت های عقد صحیح می باشد. ( مدرسی یزدی، 1410ه.ق، ص14 )

عقد صحیح دارای اعتبار کامل است و عقد باطل اثری ندارد. عقد غیر نافذ نیز حالت موقوف دارد و تنها بعد از اجازه یا رفع مانع این اعتبار را به رسمیت می آورد و به همین جهت از آن به « صحت تاهلی » در مقابل « صحت فعلی » نیز یاد می شود. ( مدرسی یزدی، 1410ه.ق، ص14 )

مدلول ماده 72 قانون ثبت با بحث معاملات فضولی بی ارتباط است. بر این اساس کامل بودن یا غیر کامل بودن اعتبار، به قراردادی مربوط است که از نظر فقهی و تحلیل حقوقی، تمام شرایط صحت را دارا می باشد. قانون در چنین وضعی اشاره دارد که معاملات راجع به اموال غیر منقول که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت شده است، اعتبار کامل دارد و در مقابل همه افراد قابل استناد  است. اما معاملات راجع به اموال غیر منقول که در جریان ثبت است؛ مانند معامله ای که بعد از قبول اظهارنامه ثبتی صورت می پذیرد، فاقد این اعتبار است. مطابق مواد 219 و 231 قانون مدنی اصولاً و جز در موارد استثنایی آثار هر قراردادی محدود بین طرفین قرارداد که آن را انشاء کرده اند و قائم مقام ایشان می باشد و نمی تواند به اشخاص ثالث سرایت کند. منظور از عدم تاثیر قرارداد نسبت به اشخاص ثالث این است که اصولاً قرارداد نه حقی برای اشخاص ثالث ایجاد می کند، نه تکلیفی بر عهده ایشان قرار می دهد و نه حقی را از ایشان سلب یا منتقل می کند. ولی این امر بدان معنی نیست که تحقق قرارداد و جریان آثار آن در برابر اشخاص ثالث منتفی و غیر قابل استناد باشد. ( یزدان پناه، 1390، ص100 )

غیر قابل استناد بودن رابطه حقوقی در ارتباط با دارنده ی سند رسمی و اعتبار نسبی بین طرفین قرارداد را تحلیل مناسبی می دانیم که می تواند به حمایت نسبی از طرفین با حسن نیت، رعایت مقررات آمره ثبتی، اصل اعتماد به نظام حقوقی، رعایت اصل لزوم و التزام به تعهدات قراردادی و دیگر قواعد حقوقی کمک نماید.

 

2-2-2-3-  مسائل متفرقه املاک جاری

در این گفتار قصد داریم توضیحات مختصری در خصوص مسائل حواشی مربوط به املاک جاری بپردازیم. و برای نمونه به مسائلی از قبیل توقیف اموال غیر منقول در جریان ثبت، اجرای آنها، افراز و تقسیم ترکه مربوط به این اسناد خواهیم پرداخت.

2-2-2-3-1- توقیف اموال غیر منقول در جریان ثبت

بازداشت و توقیف اموال غیر منقول ثبت نشده ( که اعم از اسناد جاری و فاقد سابقه ثبتی می باشد ) طبق ماده 95 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایات از عملیات اجرائی به شرح ذیل می باشد:

  • هرگاه ملک مزبور ار طرف متعهد تقاضای ثبت شده و طبق سند رسمی به غیر منتقل نشده باشد و یا اینکه مجهول المالک باشد بازداشت در دفتر بازداشتی قید و در پرونده ثبتی یادداشت می شود.
  • هرگاه نسبت به ملک از طرف کسی دیگر تقاضای ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اینکه اساساً مورد بازداشت جزو نقاطی که به ثبت عمومی گذارده شده نباشد مراتب به اجرا اطلاع داده می شود.

نکاتی که در این خصوص ماده حائز اهمیت می باشد این است که اولاً با توجه به فصول قبل که تقاضانامه را تعریف نمودیم و اذعان نمودیم که مال مورد تقاضای ثبت باید در هر مرحله از عملیات مقدماتی ثبت در تصرف مالکانه متقاضی باشد، در این جا نیز همان تاکید را خواهیم داشت که در صورتی مال تقاضای ثبت شده بازداشت می شود که تحت تصرف مالکانه متقاضی ثبت باشد. این نکته را از مفهوم ماده 97 آئین نامه فوق می توان فهمید این ماده می گوید: « بازداشت مال غیر منقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است ولو این که متعهد له مدعی مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعی مالکیت آن باشد مادام که این ادعا به موجب حکم نهایی به ثبوت نرسیده، ممنوع است. املاک جاری خود مالکیت متزلزل دارند؛ چرا که امکان دارد در هر مرحله از مراحل ثبت در مدت قانونی مورد اعتراض واقع شوند و مالکیت واقعی و قانونی متعلق به شخص معترض شود و املاک جاری که تحت تصرف مالک آن نیز نباشند بر تزلزل مالیکت اضافه خواهد شد.

اما نکته ی  دیگری که در این ماده به چشم می خورد « عدم انتقال رسمی ملک به شخص ثالث » می باشد. و این نکته تاکیدی است بر اهمیت ماده 47 قانون ثبت. چرا که ملکی دارای پلاک است، چنانچه در دفتر املاک به نام شخصی ثبت نشده، ولی در جریان ثبت باشد؛ در این صورت هرگاه مطابق ماده 47 قانون ثبت، ثبت سند انتقال، اجباری باشد؛ انتقال مربوط که با سند عادی است قابل ترتیب اثر نبوده و ملک در قبال محکومیت منتقل الیه به هیچ وجه قابل توقیف نیست مگر اینکه مورد منطبق با مواد مندرج در مواد 42 و 43 قانون ثبت باشد. در این صورت اگر ناقل مطابق ماده 41 مذکور اقدام نموده باشد و یا بعد از تشریفات مندرج در ماده 43 مزبور در فرجه قانونی معامله را تصدیق نموده باشد، ملک مربوط در قبال محکومیت منقل الیه، قابل توقیف خواهد بود. ( اباذری فومشی، 1386، ص143 )

نکته ی  دیگری که در این ماده به چشم می خورد در خصوص جواز بازداشت ملک مجهول المالک است و این پرسش  به ذهن می رسد که آیا جواز بازداشت ملک مجهول المالک متعهد از جانب متعهد له به معنای جواز متعهد در جهت معرفی ملک مجهول المالک خود برای اجرای حکم است؟ که به نظر می رسد جواب منفی است. زیرا تبصره ذیل ماده 97 آئین نامه فوق معرفی ملک مجهول المالک از طرف متعهد را موکول به پذیرش تقاضای ثبت او نموده تا بدین ترتیب از سوء استفاده احتمالی متعهد از بابت معرفی ملک غیر و اجحاف در حق مالک واقعی و بی خبر ممانعت به عمل آورده باشد.

آیا بازداشت ملک جاری مانع ازانتقال ملک خواهد شد؟ در جواب باید گفت با توجه به ماده 264 قانون آیین دادرسی مدنی که هر گونه نقل و انتقال مال توقیف شده را منوط به اجازه کسی دانسته است که آن مال برای حفظ حقوق وی توقیف شده است می توان گفت انتقال این نوع املاک با اجازه ذینفع مجاز است. ( در واقع از لحاظ حقوقی نافذ است .)

و اما اجرای اسناد و معاملات مربوط به املاک جاری؛ با توجه به ماده 93 قانون ثبت که می گوید مفاد و مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است می توان نتیجه گفت که مفهوم مخالف این ماده عدم بودن خاصیت لازم الاجرا بودن اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت نشده می باشد. بنابراین طرفین به ناچار برای به موقع اجرا گذاردن مفاد و مدلول چنین سندی می بایست به دادگاه صلاحیتدار مراجعه نمایند و از مزایای مقررات اجرای اسناد رسمی محروم می باشند. البته این ماده استثنائاتی دارد. اولین استثناء آن در ماده یک آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم اجرا آمده است. این ماده می گوید « در مورد اسناد رسمی لازم الاجرا نسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و نیز املاک مورد وثیقه اعم از اینکه ملک مورد وثیقه و اجاره ثبت شده یا نشده باشد؛ از دفتر خانه ای که سند را ثبت کرده است می توان درخواست صدور اجراییه کرد.

و دومین استثناء آن بند 255 مجموعه بخشنامه های ثبتی است که می گوید: نسبت به معاملات شرطی و رهنی عادی که معامل تقاضای ثبت کرده و موضوع معامله را در اظهار نامه تصریح کرده و در آگهی نوبتی هم درج شده باشد صدور اجراییه به عهده مدیر ثبت است.

یکی از نکاتی که باید در آگهی مزایده قید شود، این نکته است که آیا ملک مورد مزایده ثبت شده است یا خیر؛ در واقع با مندرج شدن این جمله در مزایده به آگاهی و اطلاع شخص انتقال گیرنده می رسد که ملک مورد انتقال تا چه اندازه از لحاظ ثبتی و قانونی دارای ارزش و اعتبار است، لذا انتقال گیرنده با اطلاع از عواقب احتمالی انتقال چنین ملکی، اقدام به خرید مورد مزایده می کند.

بنابراین اداره ثبت به طور غیر مستقیم برای عواقب احتمالی در برابر انتقال گیرنده از خود رفع مسئولیت می کند.

 

2-2-2-3-2- افراز املاک در جریان ثبت

افراز از لحاظ حقوقی عبارت است از دعوی شریک ملک مشاع بر شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم. افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت یا دین باشد.

بحث افراز در این قسمت مربوط به افراز اموال غیر منقول در جریان ثبت می باشد و این پرسش مطرح است که مرجع قانونی جهت افراز این املاک کجاست؟

طبق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.

توجه به این ماده ما را به این نکته مهم که قبل از این هم اشاره شد، می رساند که جریان عملیات ثبتی هر چه قدر جلوتر می رود آثار مهمتری نسبت به مالکیت دارد و در واقع از تزلزل مالکیت کاسته می شود. این ماده عملیات مقدماتی ثبت تا قبل از ورود به دفتر املاک را به دو قسمت کرده است. 1- تا قبل از اتمام مدت اعتراض به تحدید حدود  2- بعد از اتمام مدت اعتراض به تحدید حدود و عدم وصول اعتراض.

اگر افراز قبل از اتمام مدت اعتراض به تحدید حدود باشد عملیات افراز از حیطه اختیارات اداره ثبت خارج است و طبق قانون با دادگاه می باشد اما بعد از آن در حدود اختیارات اداره ثبت واقع می شود.

[1] – از ماده 17 قانون ثبت استفاده می شود که تسلیم گواهینامه به جای دادخواست اعتراض، فقط در مواردی پذیرفته می شود و به عنوان اعتراض محسوب خواهد شد که تاریخ اقامه دعوی در دادگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی باشد والا پذیرفته نخواهد شد؛ معترض باید دادخواست تقدیم کند.